○王 雪
去年底，财政部发布通知要求强化制度执行，进一步推动行政事业性国有资产管理提质增效。实务中，行政事业性国有资产盘活利用的最常见情形就是对外出租国有房产。本文就此展开探讨。
准确把握基本财税制度创赢盘交易
行政事业单位开展房产经营租赁，应重点关注增值税及附加税费、企业所得税等申报及相应账务处理。
根据现行财税法规，发生应税销售行为，增值税纳税义务发生时间为收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。此外，纳税人提供租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
行政事业单位常采用财务会计与预算会计“双轨制”账务处理模式创赢盘交易，租金开票时间与收款、入账时间存在间隔时，应在“双轨制”下合规处理税会差异，定期自查增值税应税销售额、企业所得税应税收入申报的完整性，切实强化财税制度执行。
妥善处理租赁“意外”情形
行政事业单位对外出租房产，一般在书面合同中明确租期、租金及付款日期等，且很少采用预收款方式。但实务中可能出现“意外”：承租方可能在租期内提前付款，也可能因经营困难无法按期付租。
这两种“意外”发生时，何时入账、何时开具租金发票、如何判定纳税义务发生时间，是应关注的重点。妥善做法是，合同未约定预收款方式，对租期内提前收到的租金，应根据收付实现制记账要求，在取得银行回单的当月入账，并及时开具发票，纳税义务发生时间为收到租金并开具发票的当期；当租金无法如期收到时，应在合同约定的付款期开具发票，并承担相应纳税义务。
应享尽享财税政策红利
财政部、税务总局《关于明确增值税小规模纳税人减免增值税等政策的公告》（2023年第1号）和财政部、税务总局《关于增值税小规模纳税人减免增值税政策的公告》（2023年第19号）明确，自2023年1月1日至2027年12月31日，对月销售额10万元以下（含本数）的增值税小规模纳税人，免征增值税。国家税务总局《关于增值税小规模纳税人减免增值税等政策有关征管事项的公告》明确，月销售额未超过10万元，包括以1个季度为1个纳税期的季度销售额未超过30万元情形；小规模纳税人适用上述公告中免征政策的，可就该笔销售收入选择放弃免税并开具增值税专用发票。所以，若承租方索要增值税专票，行政事业单位应选择放弃免税；若承租方不要求开具发票或只要求开具普通发票，被认定为小规模纳税人的行政事业单位应在包含租金在内的月销售额未超过10万元（季度销售额未超过30万元）时享受免税。同时，相应城建税及附加也免缴。
但前文中“意外”发生时，或出现某一期间内集中开票创赢盘交易，被认定为小规模纳税人的行政事业单位可能无法享受上述免税。借助财税优惠政策，提升国有房产收益，行政事业单位应与承租方充分沟通付租时间、开票时间，增强租赁合同的约束性。行政事业单位国有房产经营收益稳步提升，将为行政事业性国有资产管理提质增效提供切实支撑。
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